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Nueva Ley Hipotecaria: ¿Habrá guerra?

28-06-2019 Nueva Ley Hipotecaria: ¿Habrá guerra?

Ya ha entrado en vigor, después de años de espera y de polémicas resoluciones judiciales, la conocida como nueva ley hipotecaria, cuyo nombre técnico es Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

¿Qué busca la ley? En principio proteger los intereses de la parte más débil del contrato de préstamo garantizado con hipoteca que es el consumidor que pide una hipoteca para comprar la que va a ser su vivienda. Exige a los bancos una mayor transparencia para que los deudores tengan más conocimiento de sus derechos y obligaciones antes de pedir una hipoteca.

¿Qué novedades aporta la ley? Son muchas pero las que más pueden interesar a nuestros lectores son las siguientes. Por un lado, los gastos que deberá asumir el que pida una hipoteca serán tan solo los de tasación de la vivienda que suelen rondar una media de 300 euros. Por ley y por primera vez en 20 años, el banco asumirá los gastos de notario, registro, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados.

También se abaratan algunas comisiones. Igualmente se prohíbe la comisión de estudio que se venía cobrando habitualmente al consumidor. La comisión de apertura no se prohíbe. Asimismo, quedan prohibidas las cláusulas suelo.

Por otro lado, la entidad financiera pueda obligar a contratar un seguro, pero no puede obligar a que se contrate con la misma entidad o cualquier otra. El cliente elige.

No se podrá iniciar la ejecución hipotecaria si no hay 12 meses de impago durante la primera mitad del préstamo o 15 si se está en la segunda mitad. Antes eran 3 meses de impago.

Además, se abarata la conversión de una hipoteca a tipo variable en una a tipo fijo. Ahora este cambio no puede superar el 0,15% de comisión.

El cliente elije el notario. El banco remitirá la documentación al notario elegido. El cliente, como mínimo 10 días antes de la firma de la hipoteca, deberá acudir al notario que le informará y resolverá sus dudas, levantando un acta
gratuita de haber cumplido con esta exigencia legal. Adquiere especial importancia la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que recoge cláusulas, gastos, simulaciones de cuotas... que deberá ser entregada por el banco y explicada por el notario. Por tanto habrá que ir dos veces a la notaría.

Con todo ello, y otras modificaciones previstas, solo cabe preguntarse si esta nueva normativa va a suponer un abaratamiento o un encarecimiento de las hipotecas. Lo cierto es que esta nueva normativa aporta seguridad jurídica y este hecho siempre favorece el desarrollo de un mercado hipotecario más transparente y alejado de los abusos de estos años atrás. Otra cuestión será si este cambio supone un aumento o disminución de los costes netos. En esta cuestión lo mejor es que el mercado se regule por sí solo.

ENRIQUE PLAZA
Director del Departamento de Derecho Público

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