Artículos de actualidad jurídica
en el mundo de la legislación y abogacía

El Tribunal Supremo fija doctrina sobre gastos asociados a un préstamo hipotecario

04-02-2019

El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias fijando doctrina sobre algunas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores sobre las que aún no se había pronunciado.

En primer lugar, analiza la posible abusividad de la cláusula que, en un préstamo hipotecario, establece una comisión de apertura. En segundo lugar, se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada nula por la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre.

Comisión de apertura. 

Corre a cargo del deudor, analizando el TS si puede tener el carácter de abusiva o no, llegando a la conclusión de su admisibilidad. Para ello, argumenta, basándose en un análisis de la normativa sectorial aplicable al caso (tanto la nacional como la de la Unión Europea), que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo, al igual que el interés remuneratorio, pues son partidas de dicho precio, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales.

Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo.

Al formar parte del precio del contrato, la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado en el caso concreto. Es común que el consumidor conozca su existencia y que la entidad financiera lo publicite e informe, siendo pagadera al principio. 

Efectos de la nulidad de la cláusula que atribuye todos los gastos al deudor.

Esta cláusula fue ya declarada nula por la Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre. 

Ahora  el TS aclara sus efectos:

1- Son pagos que han de hacerse a terceros– no al prestamista- como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario. La declaración de abusividad no puede conllevar que esos terceros (notarios, gestores, registradores) dejen de percibir lo que por ley les corresponde.
2- El pago de esas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

A- Arancel notarial.

  • La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad.
  • Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación.
  • En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto;
  • Y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

B- Arancel registral.

  • La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca.
  • En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.

C- Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

La Sala reitera que, para operaciones previas al Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera del Tribunal Supremo 1669/2018, 160/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera.

El Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, modifica el sujeto pasivo, que pasa a ser el prestamista. Pero ello sólo es aplicable a las operaciones escrituradas desde el 10 de noviembre de 2018, sin que el RDLey contenga regulación retroactiva alguna.

D- Gastos de gestoría.

 

También se impone el pago por mitad de los mismos.

Noticias Relacionadas Derecho Bancario

¿Cuánto te tienen que devolver por el impuesto de tu hipoteca?

¿Cuánto te tienen que devolver por el impuesto de tu hipoteca? 26-05-2020

Tras la entrada en vigor de la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, existen una serie de gastos que corresponden a los clientes mientras que otros corresponden a la entidad financiera.

Los notarios autorizarán pólizas de financiación para empresas y particulares de forma electrónica

Los notarios autorizarán pólizas de financiación para empresas y particulares de forma electrónica 24-04-2020

El Consejo General del Notariado ha adoptado por unanimidad un acuerdo que permitiría a los notarios la autorización electrónica de las pólizas para la financiación de empresas y particulares en la plataforma electrónica notarial y a través de videoconferencia.

Cinco medidas de la banca más allá de la moratoria hipotecaria

Cinco medidas de la banca más allá de la moratoria hipotecaria 30-03-2020

 Las entidades financieras están revisando sus estrategias comerciales en medio de la pandemia del coronavirus.

 

El impacto del fallo de la sentencia del IRPH a la banca podría ascender a 3.600 millones

El impacto del fallo de la sentencia del IRPH a la banca podría ascender a 3.600 millones 05-03-2020

Barclays calcula que el posible coste neto para la banca si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea emite una sentencia desfavorable por el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) el próximo 3 de marzo ascenderá a 3.600 millones de euros.

El Supremo decidirá sobre la nulidad de los seguros swaps de las hipotecas, lo que podría beneficiar a más de 200.000 afectados

El Supremo decidirá sobre la nulidad de los seguros swaps de las hipotecas, lo que podría beneficiar a más de 200.000 afectados 10-02-2020

El Supremo ha admitido a trámite la demanda contra Bankinter, que ya perdió en primera instancia el juicio por el cual se declararon nulos los ‘swaps’ o contratos de permuta financiera, un producto financiero que servía como seguro frente a posibles subidas de interés del Euribor, y que emplearon hasta 2008.

La banca desoye casi el 22% de las reclamaciones donde el cliente tiene la razón

La banca desoye casi el 22% de las reclamaciones donde el cliente tiene la razón 27-01-2020

La banca se resiste a rectificar en todos los casos donde el Banco de España da la razón a sus clientes e ignoró el 21,89% de los pronunciamientos emitidos por el organismo hasta octubre donde juzgó que la entidad obró mal.

Sentencia del Supremo que permitirá reclamar una cláusula suelo aunque la hipoteca haya vencido

Sentencia del Supremo que permitirá reclamar una cláusula suelo aunque la hipoteca haya vencido 14-01-2020

Según esta resolución, el Tribunal considera que la extinción del contrato de préstamo no priva al consumidor de reclamar el dinero que se le cobró indebidamente.

El TS abre las puertas a otra avalancha de demandas a la banca para empezar el año

El TS abre las puertas a otra avalancha de demandas a la banca para empezar el año 10-01-2020

Quienes hayan tenido una hipoteca con cláusulas abusivas, podrán ahora reclamar su nulidad y la restitución de lo indebidamente pagado aunque el préstamo se haya extinguido.

IRPH: el 86% de los afectados cree que la banca no devolverá voluntariamente el dinero

IRPH: el 86% de los afectados cree que la banca no devolverá voluntariamente el dinero 17-12-2019

Un 80% de los afectados por abusos de la banca cree que el TJUE se posicionará del lado de los afectados por este índice al que se referenciaron las hipotecas

Recopilación de sentencias en materia de IRPH

Recopilación de sentencias en materia de IRPH 15-11-2019

La proximidad de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre el IRPH ha hecho que muchos afectados por este índice hipotecario se planteen la posibilidad de reclamar.

¿Cómo afectará la sentencia sobre Bankia a los accionistas atrapados en la salida a Bolsa?

¿Cómo afectará la sentencia sobre Bankia a los accionistas atrapados en la salida a Bolsa? 09-10-2019

El juicio por el debut bursátil de la entidad quedó visto para sentencia este miércoles, 10 meses después de su arranque. Algunas acusaciones plantean que una reciente sentencia del Tribunal Supremo que afecta a la entidad podría abrir la puerta para que los pequeños accionistas reclamasen nuevas compensaciones.

Nueva Ley Hipotecaria: ¿Habrá guerra?

Nueva Ley Hipotecaria: ¿Habrá guerra? 28-06-2019

Ya ha entrado en vigor, después de años de espera y de polémicas resoluciones judiciales, la conocida como nueva ley hipotecaria, cuyo nombre técnico es Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

El despacho Vilarrubí Abogados recibe el Premio De Ley por su trabajo en Derecho Bancario

El despacho Vilarrubí Abogados recibe el Premio De Ley por su trabajo en Derecho Bancario 20-03-2019

El despacho de abogados de los hermanos montisonenses Jorge y Javier Vilarrubí ha sido reconocido con un premio nacional que distingue su trabajo en derecho bancario. La concesión del galardón "Mejor despacho en Derecho Bancario 2018" ha tenido lugar el 22 de febrero en el hotel The Westin Palace de Madrid en la IV Gala de Premios Nacionales De Ley.

La nueva Ley Hipotecaria: así serán las nuevas hipotecas

La nueva Ley Hipotecaria: así serán las nuevas hipotecas 21-02-2019

 El Congreso de los Diputados ha culminado hoy la tramitación de la nueva ley hipotecaria, tres años más tarde de marzo de 2016, la fecha en la que tendría que haberse implantado la normativa, originaria de una transposición europea. Con la aprobación de la normativa, el Ejecutivo se libra así de asumir la multa anunciada por la Comisión Europea por la tardanza de la entrada en vigor de la ley. Europa amenazó a España con una sanción de 106.000 euros por día de retraso que ya ascendía a los 110 millones de euros. No obstante, con la norma aprobada antes de que se haya recibido la multa, el Estado se salva de asumirla.

La JUR no compensará a los accionistas del Popular por las pérdidas

La JUR no compensará a los accionistas del Popular por las pérdidas 14-08-2018

La Junta Única de Resolución (JUR) europea ha publicado esta mañana el informe de valoración elaborado por Deloitte en el que se concluye que si el Banco Popular hubiera ido a una liquidación ordinaria en vez de, como ocurrió, ser intervenido por las autoridades europeas, "las pérdidas totales habrían sido sustancialmente mayores que las pérdidas en resolución".

El Supremo apoya a la banca y no ve abusivo el impuesto derivado de la constitución de la hipoteca

El Supremo apoya a la banca y no ve abusivo el impuesto derivado de la constitución de la hipoteca 09-03-2018

El Tribunal Supremo intenta arrojar luz sobre quién debe pagar los gastos de una hipoteca. El Pleno de la Sala Primera de lo Civil ha dictaminado varios aspectos: primero, el cliente es el que tiene que encargarse del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, es decir, del 75% de la factura de constitución de un préstamo, mientras que los gastos notariales deben ser repartidos a partes iguales y las copias, a quien las solicite.

Un chivato anónimo avisa sobre la "manipulación desenfrenada" del VIX que amenaza con un contagio sistémico

Un chivato anónimo avisa sobre la manipulación desenfrenada del VIX que amenaza con un contagio sistémico 14-02-2018

La manipulación del Índice de Volatilidad (VIX) que gestiona la Chicago Board Options Exchange (CBOE) estaría generando pérdidas de hasta casi 2.000 millones de dólares al año, según ha desvelado un individuo anónimo.

Hipotecas referenciadas al IRPH: El Tribunal Supremo da la razón a los bancos

Hipotecas referenciadas al IRPH: El Tribunal Supremo da la razón a los bancos 12-12-2017

"La mera referenciación a un tipo oficial como es el IRPH no implica falta de transparencia ni abusividad" expone el Alto Tribunal.

El Tribunal Supremo declara la nulidad parcial de las hipotecas multidivisa

El Tribunal Supremo declara la nulidad parcial de las hipotecas multidivisa 16-11-2017

El Tribunal Supremo ha declarado la nulidad parcial de las hipotecas multidivisa que no gozan de la suficiente transparencia, adaptándose a lo establecido por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea el pasado 20 de septiembre.

Mifid II dejará huérfanas de análisis a las pequeñas y medianas cotizadas

Mifid II dejará huérfanas de análisis a las pequeñas y medianas cotizadas 15-11-2017

La cuenta atrás para que Mifid II entre en vigor en enero de 2018 ha comenzado. La nueva normativa tiene como objetivo principal dotar de mayor transparencia al mercado, pero también provocará una carestía de seguimiento para muchas cotizadas. A partir de enero, los gestores tendrán que pagar a bancos y a brokers de manera directa por el análisis, un cambio radical con respecto a la práctica actual de combinar los costes con los de las comisiones de trading al que tendrán que adaptarse rápidamente.